전세사기 예방 체크리스트 깡통전세 전세보증보험 정리

정부는 4월 27일, '전세사기 피해자 지원 및 주거안정 방안'을 발표했죠. 사기 피해자들의 전세금은 물론 주거지까지 경매로 넘어가는 등 피해가 심각해지자 신속한 조치를 내놓은 겁니다. 지원방안에는 경매 유예, 정치 신청, 우선매수권 부여, 저금리 대출 지원 등이 담겨있습니다. 전세사기를 예방하고 나의 소중한 재산과 주거안정을 위해 그리고 몰라서 당하지 않기 위해서는 최소한의 지식은 필수입니다.

목차

1. 전세제도, 이것만은 알고 가자

2. 일단 깡통주택은 거르자

3. 계약서 작성 시 특약 조항 넣기

4. 전세보증보험 가입

전세제도, 이것만은 알고 가자

전세. 우리나라의 독특한 주택임대차 계약의 하나입니다. 전세제도는 임대인과 임차인의 신뢰가 바탕이 된다면 장점이 많은 제도입니다. 그동안 집주인은 세입자로부터 전세 보증금을 일시에 목돈으로 받아 또 다른 투자에 활용하거나 금융 이익을 추구하는 등 자산 증식의 수단으로 활용했죠. 세입자는 고정 지출인 임대료 부담을 줄이고, 전세보증금을 맡겼다가 계약 만기 시에 돌려받는 방법으로 주거비 부담은 줄이고 내 집 마련 목적의 목돈을 마련할 시간을 벌 수 있었죠.

하지만, 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못한다면? 이제부터 이야기가 달라집니다. 전세로 주거문제를 해결하는 이유는 비용과 효율성 때문이죠. 집을 구매할 능력과 자금이 부족한 경우 그리고 금액 대비 쾌적한 주거환경을 원하기 때문입니다. 신혼부부나 사회초년생의 경우 아직 내 집 마련이 필요하지 않을 수도 있습니다. 어쨌든, 전세금을 돌려받지 못하는 경우, 임차인은 당장 생존에 위협을 받게 됩니다. 임대인이 전세금을 돌려주지 못할 정도의 상태라면 거주하는 집은 경매로 넘어가는 등 내 돈이 묶인 채로 살던 집에서 쫓겨나는 상황이 발생할 수 있습니다.

그동안 전세담보대출의 활성화로 차주의 상환능력에 상관없이 전세자금을 활용할 수 있었습니다. 이는 전세가격상승을 불러왔고, 동시에 부동산 가격의 상승을 불러왔죠. 이렇게 전세가격과 매매가격의 차이가 좁혀지자 이를 이용한 '갭투자'가 활개 치기 시작합니다. 그렇게 깡통전세가 탄생합니다. 지속적인 부동산 가격의 상승이 이어진다면, 내가 가진 돈이 없이도 세입자의 전세자금을 이용해서 수많은 부동산을 소유할 수 있게 됩니다. 어디까지나 부동산 가격이 계속 상승한다는 계산아래에서. 그런데 여기서 부동산 가격이 하락한다면? 주택가격이 임차인에게 돌려줘야 할 전세보증금 아래로 매매가격이 떨어진다면? 임대인은 집을 팔아도 임차인에게 돌려줄 돈이 부족합니다. 그런데 갭투기를 한 사람은 원래 돈이 없어요. 이 사람이 또 여러 채의 집을 소유했다면? 깡통전세, 전세사기로 피해자가 속출하게 됩니다.

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이미 2022년 5월 전세 사기의 문제점을 정확하게 파악하고 책을 쓰신 분이 계십니다. 바보아저씨. 이 책은 사회초년생은 물론 자본주의를 살아가는 우리에게 꼭 필요한 생존 지식을 담고 있습니다. 반드시 읽어보세요.

바보아저씨의 부동산 이야기 리뷰 바로가기

바보아저씨의 부동산 이야기, 전세 사기의 비밀

일단 깡통주택은 거르자

일단, 계약기간이 끝났을 때, 혹은 내가 이사 갈 때 내 돈을 돌려받을 수 있느냐가 가장 중요합니다. 그럼 최소한 깡통주택은 거르고 시작합시다. 거주하고자 하는 부동산 시세와 전세 가격의 차이를 꼭 비교해봐야 합니다.매매가격과 전세 가격의 차이가 거의 없으면 '깡통전세'가 될 가능성이 높아요. 부동산 가격이 하락하면서 전세금을 돌려주지 못하는 상황이 생기고, 그 피해는 고스란히 임차인이 지기 때문에 가장 먼저 확인해봐야 할 사항입니다. 다만, 아파트의 경우에는 매매가와 전세가가 비교적 확실하고 누적된 자료가 많아요. 그런데 빌라, 주택 등은 시세 확인이 어렵기도 하고, 특히 신축 다세대 건물 등은 임차인이나 부동산의 말을 참고할 수밖에 없죠. 그래서 우리는 도움을 줄 수 있는 자료를 적극 활용합시다. 정부에서 운영하는 안심전세포털과 MBC에서 만든 ‘전국 깡통전세 감별기'를 활용해서 최소한 '깡통전세’만큼은 거르고 시작합시다. 또한 주택도시보증공사 - 보증신청가능여부 확인하기를 통해 확인해보는 것도 좋은 방법입니다. 전세가율이 100% 넘어간다면 볼 것도 없습니다. 다른 집을 알아봅시다. 2022년 전국 평균 전세가율은 90.6% 였습니다. 전세가율 70% ~ 80% 선이 적당하다고 합니다.

안심전세포털 바로가기

전국 깡통전세 감별기 바로가기

계약서 작성 시 특약 조항 넣기

일단, 깡통주택은 걸러냈고, 다음으로 계약하고 싶은 집을 발견했다면?
 
변하는 정부정책과 규제보다 더 빠르게 변하는 게 사기꾼들의 잔꾀입니다. 각종 규제의 빈틈을 노려 '동시매매 방식', '바지사장'을 내세우거나 '전세보증보험'가입이 가능하니 안심해라는 등으로 계약을 유도하죠.

그건 당신 사정이고 우리는 계약서에 특약 조항을 넣자고요. 왜 이런 특약 조항이 필요한지 생각해 봅시다.

1) 장난 치면 계약 무효를 명시
집주인은 세입자의 보증금 법적대항력이 발생하는 시점이 계약 다음날임을 이용해 근저당권을 설정하거나 이중 매매를 하는 등 장난을 치곤 하는데요. 이것을 방지하는 특약을 넣습니다.

(예시) 임대인은 임차인과의 계약 체결일 다음날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등의 행위를 일체 하지 않는다. 위반 시 임대차계약은 무효로 하며, 계약 무효에 따른 비용은 임대인이 부담한다. (계약 당시 등기사항증명서에 근저당권, 가압류와 관련 내용이 변동 없어야 함.)

2) 바지 사장 방지 특약
나도 모르게 집주인이 바뀐다면? 새로운 집주인은 명의만 빌려준 것이라면? 꼼짝없이 내 전세금이 사라질 수 있어요. 보증보험에 가입해서 안전할까요? 따라서, 다음과 같은 조항으로 임차인의 권리를 찾아야 해요. 집주인이 바뀌는 건 당연히 알아야 하고, 그 새로운 주인이 신뢰할 수 있는 대상인지도 알고 있어야 하죠.

(예시) 임대인은 임차인과의 계약기간 동안에 발생하는 매매 계약 체결 및 소유권 이전, 변경, 근저당 담보 설정 시 임차인에게 미리 고지하여야 한다. 이 경우 새로운 임대인(매매자, 소유권 승계자)을 신뢰할 수 없다면 임대인의 지위 승계를 거부하고 임대차 계약을 종료할 수 있다.

 

3) 임대인의 재정상태도 확인해봅니다.
만약 임차인의 재정상태 악화로 집이 경매로 넘어간다면? 세금까지 체납하는 임대인의 재정 상태는 신뢰가 가지 않죠. 세입자는 계약을 체결하고 난 후에나 입대인의 연체 세액을 확인할 수 있어요. 지속적인 세금체납이 있다면, 임차인의 상황이 좋지 않다는 소리인데, 보증금 1천만원 초과 임대차계약을 체결한 임차인은 임대인 동의 없이도 국세청을 방문해 미납국세열람을 신청할 수 있어요. 다만, 임차인의 열람사실을 임대인에게 통보됩니다.

전세보증보험 가입

깡통주택 거르고 특약 넣어 임대차 계약을 체결했어도 마지막 보루를 남겨 두자구요.

2023년 6월 20일부터 임대사업자인 집주인이 보증보험에 가입하지 않으면 세입자는 계약을 해지할 수 있게 되었습니다. 따라서 집주인이 임대사업자라면 전세보증보험이 의무니까 이에 따르면 되고 그 이외의 경우 직접 세입자가 내 전세금을 지켜야죠. 전세보증보험을 취급하는 기관은 아래 3곳입니다.
 
1) HUG 주택도시보증공사

주택도시보증공사 보증신청 개요

2) HF 한국주택금융공사

한국주택금융공사 전세보증상품 개요

3) SGI 서울보증보험

서울보증보험 전세금보장신용보험 개요

공통적으로, 임대인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 그 반환을 책임지는 보증 상품이죠. 보증상품의 92%가 주택도시보증공사를 통해 이루어지고 있습니다. 보증료율은 주택도시보증공사에서 아파트의 경우 연 0.115% ~ 연 0.128입니다.
 
신청기한이 있으니 계약체결 후 꼭 챙기시기 바랍니다.
(신규 전세계약)의 경우 전세계약서 상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 1/2 경과하기 전
(갱신 전세계약)의 경우 갱신 전세계약서상 전세계약기간의 1/2 경과하기 전

이 모든 과정을 생략해도 될 최고의 무기는 든든한 집주인을 만나면 되는데요. LH 전세임대포털, SH서울주택도시공사 청약정보 등 임대주택에 관심을 가지고 꼭 활용하시면 좋겠습니다.
 

전세사기예방 체크리스트 전세보증보험 정보

 

전세사기예방 체크리스트